Louer ou acheter sa résidence principale en 2025 : le match sans fin

Salut à toi, futur proprio (ou pas) ! Aujourd'hui, on attaque un sujet qui divise les dîners de famille et les apéros entre potes : faut-il acheter ou louer sa résidence principale ?

Mais je vais tenter de te donner les clés pour faire le bon choix pour toi, avec des chiffres à jour, des exemples concrets, et un peu de bon sens.

Dans cet article, je te propose une analyse détaillée pour éclairer ta décision, en m'appuyant sur des données actualisées de trois villes françaises représentatives : Paris (le marché tendu), Lyon (un peu moins tendu) et Besançon (la ville moyenne accessible).

Sommaire

1. Les idées reçues à la poubelle
1. Les chiffres en 2025 : Paris vs Lyon vs Besançon
1. Acheter : les coûts cachés qu'on oublie
1. Louer : la flexibilité a un prix
1. Simulation concrète : 3 villes, 3 stratégies
1. Alors, louer ou acheter ?
Conclusion Tonton

Les idées reçues à la poubelle

Avant de plonger dans les chiffres, commençons par quelques mythes tenaces :

Mythe n°1 : "Louer, c'est jeter de l'argent par les fenêtres"

Faux. Tu payes pour un service : un toit, de la flexibilité, zéro taxe foncière, pas de travaux à ta charge. C'est comme dire que payer un resto, c'est jeter de l'argent parce que tu ne possèdes pas la cuisine.

Mythe n°2 : "Acheter, c'est toujours un bon investissement"

Pas forcément. Si tu revends trop vite, que le marché baisse, ou que tu n'as pas anticipé tous les frais, tu peux y laisser des plumes. L'immobilier n'est pas un placement garanti et il est parfois plus intéressant de louer, c'est ce qu'on va analyser ici.

Mythe n°3 : "Il faut absolument acheter avant 30 ans"

Pression sociale. Chacun son rythme. Certains achètent à 25 ans et s'en mordent les doigts, d'autres attendent 40 ans et font l'affaire du siècle. Les Français ont une relation particulière avec la pierre et la considèrent souvent comme la valeur refuge par excellence, à tort ou à raison.

Mythe n°4 : "Les loyers, c'est de l'argent perdu"

Réducteur. Et les intérêts d'emprunt, les frais de notaire, la taxe foncière, les travaux... c'est quoi alors ?

Les chiffres en mai 2025

Voici les données du marché immobilier pour nos trois villes témoins :

Paris

Prix moyen au m² : 9 450 €
Loyer moyen au m² : 32 €
Rendement locatif brut : 3,7%

Lyon

Prix moyen au m² : 4 450 €
Loyer moyen au m² : 17 €
Rendement locatif brut : 4,2%

Besançon

Prix moyen au m² : 2 208 €
Loyer moyen au m² : 12 €
Rendement locatif brut : 6,1%

Observation : Plus on s'éloigne des métropoles, plus le rendement locatif augmente car les loyers baissent moins vite que les prix d'achat. Par exemple, entre Paris et Besançon, le prix au m² est 4,3 fois plus élevé (9450€ vs 2208€) alors que le loyer n'est que 2,7 fois plus élevé (32 € vs 12 €). En contrepartie, la liquidité du marché diminue dans les plus petites villes.

Hypothèses de calcul

Pour toutes les simulations qui suivent, j'utilise ces hypothèses basées sur les moyennes historiques françaises :

Évolution des prix immobiliers : +4% par an
Évolution des loyers : +2,5% par an
Rendement en bourse : 7,5% par an (investissement alternatif)
Inflation : 2% par an

Ces paramètres permettent de comparer équitablement l'achat versus la location + investissement en bourse sur 20 ans.

Les calculs détaillés ont été réalisés avec le même simulateur immobilier qui prend en compte tous les coûts réels de l'immobilier et le coût d'opportunité de l'apport.

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Acheter : les coûts

Acheter, c'est pas juste signer chez le notaire et récupérer les clés. Voici la réalité des coûts :

Frais de notaire

Ancien : 7 à 8 % du prix d'achat
Neuf : 2 à 3 %

Exemple concret : Sur un appartement de 300 000 € dans l'ancien, compte 21 000 à 24 000 € de frais de notaire. Ça fait mal au portefeuille dès le départ.

Apport personnel et financement

Apport minimum : 10 à 20% du prix d'achat (hors frais de notaire)
Intérêts d'emprunt : 3 à 4% sur 20-25 ans en moyenne (mai 2025)
Coût total du crédit : Sur 300 000 € emprunté à 3.5% sur 20 ans = 150 550 € d'intérêts

Exemple concret : Pour un bien à 360 000 €, avec 60 000 € d'apport, tu empruntes 300 000 €. Avec un taux à 3.5% sur 20 ans, tes mensualités seront de 1 502 € et tu payeras 150 550 € d'intérêts au total.

Autres frais récurrents

Entretien et travaux : 1 à 2% de la valeur du bien par an
Charges de copropriété : 20 à 50 €/m²/an selon le standing
Taxe foncière : très variable selon la commune (de 500 € à 8 000 € par an)
Assurance habitation : 200 à 600 € par an
Assurance emprunteur : 0,3 à 0,5% du capital emprunté par an

Les travaux, cette surprise qui fait mal

Quand j'ai acheté mon premier appart, j'avais budgété 5 000 € de travaux. Final : 12 000 €. Entre la plomberie qui lâche, l'électricité aux normes de 1975, et la cuisine qui ressemblait à un décor de film d'horreur...

Règle Tonton : Multiplie toujours ton budget travaux par 1,5. Minimum.

Le coût d'opportunité de l'apport

N'oublie pas que ton apport de 60 000 €, placé en bourse avec un rendement de 7% par an, aurait pu te rapporter 232 000 € en 20 ans. C'est ce qu'on appelle le coût d'opportunité : l'argent immobilisé dans la pierre ne peut pas fructifier ailleurs.

Louer : la flexibilité avant tout

Avantages

Mobilité : Tu peux déménager avec un préavis de 1 à 3 mois
Moins de frais initiaux : Dépôt de garantie + frais d'agence vs apport + frais de notaire
Pas de taxe foncière ni de gros travaux à ta charge
Prévisibilité des coûts : Tu sais exactement combien tu vas payer chaque mois
Pas de risque de marché : Si l'immobilier s'effondre, c'est pas ton problème

Inconvénients

Pas de constitution de patrimoine (enfin, pas directement)
Loyers qui peuvent augmenter (mais encadrés par la loi)
Moins de liberté d'aménagement : Difficile de refaire la cuisine si elle te plaît pas
Risque d'expulsion (congé pour vente, reprise...)
Pas de déduction fiscale contrairement aux intérêts d'emprunt

Mon retour d'expérience

J'ai loué pendant 8 ans avant d'acheter. Ces 8 années m'ont permis de :

Tester différents quartiers
Comprendre ce que je voulais vraiment
Constituer un apport solide
Investir la différence en bourse (et bien m'en a pris !)

Exemple concret : Paris

Achat d'un 50 m²

Prix : 10 386 € × 50 = 519 300 €
Frais de notaire (8%) : 41 544 €
Travaux : 15 000 €
Apport : 120 000 € (23% du prix d'achat)
Montant emprunté : 399 300 €
Mensualité crédit : 2 318 € (sur 20 ans à 3,5%)
Coûts annuels : Taxe foncière (1 500 €) + assurance habitation (400 €) + assurance emprunteur (399 €) + charges copropriété (1 200 €) + entretien (1 000 €) = 4 499 €

Location du même bien

Loyer mensuel : 32 € × 50 = 1 600 €
Loyer annuel : 19 200 €
Rendement brut : 3,7% (19 200 € ÷ 519 300 €)
Charges locataire : Incluses dans le loyer

Point d'équilibre

Avec investissement en bourse : En considérant que l'apport de 120 000 € et la différence mensuelle entre le coût de l'achat (2 318 € + 375 € de charges = 2 693 €) et le loyer (1 600 €) soit 1 093 € sont investis en bourse avec un rendement de 7.5% par an, le point de croisement se situe à 10 ans de détention.

À partir de la 10ème année, l'achat devient plus avantageux que la location + investissement en bourse.

Observation : Paris illustre parfaitement pourquoi les métropoles très chères favorisent la location. Avec des prix au m² élevés et des rendements locatifs faibles, il faut attendre 10 ans pour que l'achat devienne rentable.

Et à Lyon ?

Achat d'un 60 m²

Prix : 4 873 € × 60 = 292 400 €
Frais de notaire (8%) : 23 392 €
Travaux : 15 000 €
Apport : 58 000 € (20% du prix d'achat)
Montant emprunté : 234 400 €
Taux de crédit : 3,25% sur 20 ans
Mensualité crédit : 1 330 €
Charges annuelles :
- Taxe foncière : 1 000 €
- Assurance habitation : 400 €
- Assurance emprunteur : 0,10% du capital (234 €)
- Charges copropriété : 900 €
- Entretien/réparations : 1 000 €
- Total charges : 3 534 €
Coût crédit total (intérêts) : 84 682 € sur 20 ans
Patrimoine après 20 ans : 625 008 €

Location du même bien + investissement en bourse

Loyer initial : 1 020 €
Rendement locatif brut : 4,2%
Capital initial investi : 96 392 € (apport + frais + différence de coûts)
Rendements totaux bourse : 525 109 € (sur 20 ans à 7,5% par an)
Total des loyers payés : 320 483 €
Patrimoine après 20 ans : 621 501 €

Point d'équilibre

L'achat devient plus avantageux à partir de 9 ans de détention.

Observation : Lyon présente un équilibre intéressant avec un point de croisement à 9 ans, soit bien plus favorable que Paris mais moins qu'en province. La différence de patrimoine final reste minime (3 500 € d'écart sur 20 ans), ce qui confirme que le choix dépend davantage de tes objectifs personnels que de la pure rentabilité.

Le cas de Besançon

Achat d'un 70 m²

Prix : 2 150 € × 70 = 150 500 €
Frais de notaire (8%) : 12 040 €
Travaux : 15 000 €
Apport : 30 000 € (20% du prix d'achat)
Montant emprunté : 120 500 €
Taux de crédit : 3,45% sur 20 ans
Mensualité crédit : 696 €
Charges annuelles :
- Taxe foncière : 800 €
- Assurance habitation : 300 €
- Assurance emprunteur : 0,10% du capital (121 €)
- Charges copropriété : 900 €
- Entretien/réparations : 1 000 €
- Total charges : 3 121 €
Coût crédit total (intérêts) : 46 482 € sur 20 ans
Patrimoine après 20 ans : 321 569 €

Location du même bien + investissement en bourse

Loyer initial : 770 €
Rendement locatif brut : 6,1%
Capital initial investi : 57 040 € (apport + frais + différence de coûts)
Rendements totaux bourse : 221 996 € (sur 20 ans à 7,5% par an)
Total des loyers payés : 241 933 €
Patrimoine après 20 ans : 279 036 €

Point d'équilibre

L'achat devient plus avantageux à partir de 7 ans de détention.

Observation : Besançon présente le point d'équilibre le plus favorable à l'achat avec seulement 7 ans de détention nécessaires. L'écart de patrimoine final est plus significatif (42 500 € d'avantage pour l'achat), confirmant que les villes moyennes offrent de meilleures opportunités d'acquisition grâce à des prix plus accessibles et des rendements locatifs plus élevés.

Comparaison des trois villes

Ville	Point d'équilibre	Avantages achat	Avantages location
Paris	10 ans	Patrimoine, prestige	Flexibilité, moins de risque
Lyon	9 ans	Équilibre métropole/prix	Mobilité professionnelle
Besançon	7 ans	Rentabilité rapide	Coût de la vie

Conclusion : Plus la ville est chère, plus la location devient intéressante financièrement.

Alors, louer ou acheter ?

Tu devrais acheter si :

Tu comptes t'installer sur le long terme au même endroit
Tu as un apport solide (20% minimum)
Tu es prêt à gérer les imprévus (travaux, charges, etc.)
Tu veux te constituer un patrimoine immobilier
Tu aimes avoir ton chez-toi et pouvoir aménager comme tu l'entends
Le marché local est favorable (comme Besançon)

Tu devrais louer si :

Tu prévois de déménager dans les prochaines années
Tu veux garder de la flexibilité professionnelle ou personnelle
Tu préfères investir ton argent ailleurs (bourse, business...)
Tu n'as pas d'apport suffisant
Tu ne veux pas te prendre la tête avec la gestion d'un bien
Le marché local est défavorable (comme Paris)

Les facteurs personnels à considérer

Ton âge et ta situation familiale

20-30 ans : Privilégie la flexibilité, ta carrière va évoluer
30-40 ans : Période charnière, ça dépend de tes projets familiaux
40+ ans : L'achat devient plus pertinent pour la retraite

Ta stabilité professionnelle

CDI stable : L'achat devient envisageable
Freelance/entrepreneur : La location peut être plus sage
Secteur en mutation : Garde ta mobilité

Tes objectifs patrimoniaux

Sécurité avant tout : L'immobilier peut rassurer
Rendement optimal : La bourse peut être plus intéressante
Diversification : Un mix des deux

Ta personnalité

Bricoleur/gestionnaire : L'achat peut te convenir
Minimaliste/nomade : La location est faite pour toi
Stressé par les imprévus : Reste locataire

Conclusion Tonton

"Acheter, c'est s'engager. Louer, c'est rester libre. Choisis ce qui te ressemble."

Il n'y a pas de bonne ou de mauvaise décision, seulement celle qui correspond à ta vie, tes projets, et tes finances.

Mes conseils pour trancher :

Fais tes calculs avec les vrais chiffres de ta situation. Utilise mon simulateur pour tester ton cas précis
Projette-toi à 5-10 ans : où voudras-tu vivre ?
Évalue ton appétit pour le risque et la gestion
N'écoute pas les injonctions sociales : c'est ta vie, ton choix
Teste avant d'acheter : loue dans le quartier qui t'intéresse

Et surtout, rappelle-toi : on peut très bien réussir sa vie financière en restant locataire. L'important, c'est d'investir intelligemment, que ce soit dans la pierre ou ailleurs.

Prends le temps de réfléchir, de faire tes calculs, et surtout, choisis en conscience. C'est ta vie, ton argent, ta décision.